Røyskattveien 15 A og B

Totalt BRA 292,0 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 292,0 kvm

I tillegg:

- TBA (terrasse-/balkongareal): 25,0 kvm

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

1. etasje inneholder hoveddel (snr 2):

- BRA: 98 kvm

- BRA-i: 98 kvm (Stue/kjøkken, hall m/trapp, bad, toalettrom, vaskerom, hjemmekino).

2. etasje inneholder hoveddel (snr 2):

- BRA: 98 kvm

- BRA-i: 98 kvm (3 soverom, bad, stue, bod/teknisk rom, hovedbad, teknisk rom)

Sokkeletasje inneholder godkjent seksjonert utleiedel (snr 1):

- BRA: 96 kvm

- BRA-i: 96 kvm (2 garderober, 3 soverom, oppholdsrom/kjøkken, vindfang, bad, bod, bad/vaskerom)

Garasje:

- BRA-e: 31 kvm (Garasjerom).

Alle areal angivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens areal angivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsførings tidspunktet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagt tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Leif-Martin Brodahl med dato: 01.04.2026.

Boligen er oppført med bindingsverk i trekonstruksjon og yttervegger kledd med malt trepanel. Det er registrert luftespalter nederst bak kledningen for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og begrense fuktbelastning. Kledningen har musesperre ved panelets nedkant, men det er påvist manglende musesperre ved enkelte hjørnekasser.Taket er et valmet tak med bærekonstruksjoner i tre, tekket med takstein, og bygget i 2024. Takkonstruksjonen har synlige nye materialer uten registrerte skader eller deformasjoner. Det antas at undertak og nødvendig lufting er etablert i tråd med kravene på oppføringstidspunktet. Takrenner, nedløp og beslag er utført i metall, men bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur er ikke tilfredsstillende. Snøfangere er montert, men det mangler stigetrinn til pipen.Vinduer består av trelags isolerglass, mens ytterdører er utført i tre med glassfelt. Terrassedører har også trelags isolerglass. Justering av dører og vinduer kan være nødvendig over tid på grunn av naturlige bevegelser og bruksslitasje.Grunnmuren består av isolerte elementer, mens fundamentene ikke er synlige og dermed ikke vurdert. Det er registrert mangler ved utvendig fuktsikring av grunnmuren, inkludert manglende kantlister og eksponert knotteplast over terreng.Forstøtningsmurene er bygget i naturstein og betong. Noen avslutninger på støttemurene er uferdige, og det er sprukket puss på toppen av murene.Terrassen, balkongene og utvendige trapper er utført i tre eller betong. Balkongrekkverkene er laget av treverk med en høyde på omtrent én meter.

Utdrag fra tilstandsrapport fra Leif-Martin Brodahl med dato: 01.04.2026.

Oppvarming:

- Boligen har peis i stuen

- Eektriske varmekabler i flislagte rom, samt elektriske panelovner for oppvarming.

- Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.

Pipe og ildsted:

- Pipe: Type: Teglsteinspipe.

- Synlighet: Alle sider er synlige.

- Tilsynsrapport: Ikke fremvist.

- Om undersøkelsen: Ildsted er visuelt besiktiget, og er ikke funksjonstestet under befaringen.

Vannledninger:

- Type rør: Plast. Anlegget er i hovedsak skjult.

- Hovedstoppekran: Plassert på vaskerom i sokkeletasje.

- Vanntrykk: Vanntrykk er enkelt testet ved bruk at to tappesteder samtidig.

- Om kontrollen: Tilstanden er vurdert ut fra alder og enkle visuelle observasjoner, da undertegnede ikke har spesialisert kompetanse på området. Kun boligens innvendige røranlegg er vurdert, mens store deler av ledningsnettet er skjult i konstruksjonen og kunne ikke inspiseres ved befaringen. For en mer detaljert kontroll, må fagkyndig med spisskompetanse engasjeres.

- Vurdering av avvik: Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.

- Konsekvens/tiltak: Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes.

Avløpsrør:

- Type rør: Synlige avløpsrør av plast.

- Synlighet: Anlegget er i hovedsak skjult.

- Stakeluker og lufting: Ukjent.

- Lukt fra avløpssystem: Det er ikke registrert unormal lukt fra avløpssystemet.

- Avløpskapasitet: Avløpskapasitet er enkelt testet ved bruk at to tappesteder samtidig.

- Om kontrollen: Tilstanden er vurdert ut fra alder og enkle visuelle observasjoner, da undertegnede ikke har spesialisert kompetanse på området. Kun boligens innvendige røranlegg er vurdert, mens store deler av ledningsnettet er skjult i konstruksjonen og kunne ikke inspiseres ved befaringen. For en mer detaljert kontroll,må fagkyndig med spisskompetanse engasjeres

Ventilasjon:

- Balansert ventilasjon ihht TEK17

- Boligen er utstyrt med balansert ventilasjon, som innebærer et mekanisk ventilasjonsanlegg med både tilluft og avtrekk. Systemet er konstruert for å gi kontrollert luftutskifting og et godt inneklima, samtidig som varmegjenvinning reduserer energitap. Ved inspeksjon fremstår anlegget som funksjonelt, men det er ikke utført ytterligere kontroll av aggregat, kanaler eller filtertilstand. Regelmessig vedlikehold, herunder rengjøring og filterskift, anbefales for å sikre optimal drift og luftkvalitet.

- Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon fra balansert ventilasjonsanlegg på ett eller flere rom i boligen. Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Det er etablert dører med tett terskel i alle rom. Tersklene skal være flate eller ha luftespalte for å sikre tilstrekkelig luft-sirkulasjon mellom rom. Slik løsning som foreligger i dag begrenser luftgjennomstrømningen og medfører at den balanserte ventilasjonen ikke fungerer etter hensikten.

- Konsekvens/tiltak: Dersom tiltaket ikke utføres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader.

- Etablere luftespalte under dørene (typisk 10–20 mm eller iht. ventilasjonsberegning). Alternativt montere godkjente overstrømningsventiler dersom terskelløsning ikke kan endres.

- Kontrollere at ventilasjonsanlegget oppnår prosjektert luftmengde etter utbedring.

- Konsekvens: Manglende luftgjennomstrømning kan føre til redusert funksjon av balansert ventilasjon, dårligere luftkvalitet, trykkforskjeller mellom rom, økt fuktbelastning og redusert energieffektivitet. Over tid kan dette gi dårlig inneklima og økt risiko for kondens og luktproblematikk.

Varmtvannstank:

- Bereder på 300 liter plassert på teknisk rom.

- Bereder på 194 liter plassert på vaskerom i sokkeletasje.

- Vurdering av avvik: Årstall: 2025 Kilde: Produksjonsår på produkt

Elektrisk anlegg:

- Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.

- Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

- Sikringsskap plassert på teknisk rom og entre i sokkeletasje med automatsikringer. Sikringsskapet er ikke videre undersøkt da dette krever spesialkompetanse.

- Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre? 2025

- Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja. Eksisterer det samsvarserklæring? Ukjent

- 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Nei

Utvendige vann- og avløpsledninger:

- Utvendige avløp og vannledninger er basert på info fra eier, da disse ikke er mulig og besiktige.

- Kommunale avgifter for snr 2 kr 13 796,- pr. år. Beløpet gjelder for 2026. Beløpet er basert på kommunens beregning og gjelder for en bolig som ennå ikke er tatt i bruk. Faktisk kostnad kan bli høyere, avhengig av blant annet vannforbruk.

- Kommunale avgifter for snr 1 (utleiedel): Ingen gebyrer registrert per dd.

- Eiendomsskatt 2026 er estimert til kr 0,-. Det er eiendomsskatt i kommunen, og et krav vil tilkomme når boligen tas i bruk.

- Forsikring gjennom Gjensidige, kr 12 757,- (polisenummer 91030567) pr. år.

- Strømkostnad er ikke oppgitt da boligen er nyoppført.

- Fiber er foreløpig ikke lagt inn i boligen. Konferer megler ved spørsmål.

- Øvrige kostnader, som f.eks. innboforsikring, internett, alarm og TV, kommer i tillegg

Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Kostnader som strøm- og forsikringskostnad vil følgelig variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for enebolig med sekundærleilighet og garasje, datert 23.01.2026.

Vedtak:

Den midlertidige brukstillatelsen gjelder for hele tiltaket.

Vilkår for vedtaket:

- Dere må fullføre det arbeidet som gjenstår og søke om ferdigattest innen 11.03.2026.

- Forskriftsmessig sikkerhet i bruk skal være etablert.

- Ved innflytting i del av prosjekt skal all ferdsel for brukere og beboere, herunder spesielt barn være skjermet mot pågående byggearbeider og byggeplass.

- Nødvendige parkeringsplasser, boder, bod/ stativ for avfall med mer skal være etablert for de boenheter som flytter inn.

- Adkomst skal være forskriftsmessig sikret for beboere og besøkende (nødetater)

Vilkår for ferdigattest: Følgende dokumentasjon må sendes inn:

- Er det utført mindre, ikke søknadspliktige, endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn.

Selger opplyser at de i forbindelse med salget har sendt inn søknad om ferdigattest til kommunen og at det forutsettes at denne må være på plass før overtagelse kan gjennomføres.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger i kommunens arkiver på boligen og (garasjen), datert 29.06.2017 og 10.11.2017. Følger vedlagt.

- Dagens planløsning samsvarer i sin helhet med de godkjente tegningene.

Boligen er iht. matrikkel registrert med 2 stk. godkjente boenheter.

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning.